מחירי הדירות בשמיים, כל חברת בנייה מרשה לעצמה למכור במחירים מופרזים ומפתיע עוד יותר שישי קונים, עד מתי?, עד מתי המחירים יעלו הרי מי שקונה עכשיו הם המבוססים יותר בסביבות גיל ה-50 אנשים שהחליטו שהבורסה כרגע אאוט והנדל"ן אין.
האם כדאי לקנות דירה עכשיו באזור תל אביב או לחכות לעיתוי טוב יותר.
רבים שרויים בימים אלה בבלבול האם יש בועת נדל"ן או לא? לקנות דירה עכשיו או להמתין? האם מחירי הדירות הגיעו לשיא ומכאן רק יצנחו? יש פרשנויות לכאן ולכאן, יש הערכות של כלכלנים שיש לקנות עכשיו ויש הערכות שיש להמתין לירידות , ויש סימנים לשני הכיוונים, אבל כמו תמיד בשאלות מהסוג הזה אין ודאות. ננסה להציג כאן את המצב ביישובים ובאזורים שהמחירים בהם הגיעו לשיא חסר תקדים, ובמקומות שהמחירים בהם צפויים לקפוץ עוד, ושוב אלה רק הערכות מה יקרה אף אחד באמת לא יודע.
לשכת שמאי המקרקעין בעזרת שמאי מקרקעין ביצעו ניתוח עדכני של מצב השוק, כדי לבדוק היכן ברחבי הארץ אפשר להבחין בעליות מחירים גבוהות שיכולות לסמן בועת נדל"ן, והיכן מדובר בהתייקרויות נכסים שמעידות על ביקוש אמיתי.
מנתוני לשכת השמאים מתברר כי רמות המחירים בדירות יד שנייה בלב תל-אביב נמצאות מעבר לשיא. כלומר המחירים גבוהים מאוד וכנראה הם צפויים רק לרדת בשנים הקרובות לדוגמה, דירות במרכז העיר המוצעות כיום במחיר של 2-3 מיליון שקל, שמחיריהן עלו בשנה האחרונה בכ-20% לפחות - מחיריהן עשויים להישאר יציבים. מדוע? כי אין דירות כאלה על המדף למכירה.
במחירי הדירות יד ראשונה בפרויקטים יוקרתיים המשווקים כיום בעיר צפויים לעלות בכ-5% במהלך שנת 2010, אלה דירות שכנראה יהיה להם ביקוש מזערי, אם כי לפי הערכות משרדי שמאות מקרקעין ישנה נהירה מתוך לב תל אביב אל הפריפריה.
בשכונות סביב תל-אביב, כמו רמת-אביב ג', רמת-אביב החדשה והגוש הגדול של כוכב הצפון מעריכים כי הביקושים יימשכו במיוחד לדירות 5-4 חדרים. ביקוש רב במיוחד יהיה לדירות פרימיום המשקיפות לים, שמחיריהן צפויים לעלות ב-5%.
בערים סביב תל-אביב, כמו רמת-גן וגבעתיים, צפויה עצירה ברמות המחירים בשנה הקרובה. שתי הערים נגררו אחר רמת המחירים הגבוהה בתל-אביב וחלק מעליית המחירים בתחומן הייתה וירטואלית. אפשר למצוא כיום דירות ברחובות ראשיים במחירים מטורפים של מיליון שקל, כשרק לפני שנתיים הן לא הצליחו להימכר ב-600 אלף שקל.
ויש עוד בועות למשל, שכונת נווה-יהושע ברמת-גן, שלא השלימה את מיצוי הפוטנציאל עם תוכניות התחדשות. מדובר בשכונה ותיקה, שיש בה בעיקר בנייני רכבת. בין החברות שסגרו עסקאות של פינו בינוי - אפריקה ישראל, מעוז דניאל וחברת קפיטל, שבונה באזור את מגדל הספורט, 17 קומות, הכולל רחבת טניס על הגג, ואת מה שמוכר כמגדל הטייסים של אור סיטי נדל"ן, 27 קומות.
בערי לוויין מרוחקות יותר מתל-אביב, כמו פתח-תקווה, ראשון-לציון והרצליה, צופה לשכת השמאים יציבות מחירים ב-2010. מצד אחד, הייתה בערים אלה עליית מחירים נאה בשנה האחרונה, ובמיוחד בפתח-תקווה, שבה המחירים עלו בכ-20%. מצד שני, פוטנציאל העלייה כבר הגיע למימוש, ובאזור כמו אם-המושבות יהיה מימוש מחירים של כ-7%-4%. גם באזורים מבוקשים, כמו כפר-גנים החדשה, הגיעו המחירים לשיא, וירידת המחירים הצפויה היא כ-5%-2%.
גם ברעננה, להערכת לשכת השמאים, מיצו המחירים את עצמם וצפויה ירידה של עד כ-5% ב-2010. מדוע? העיר יקרה יחסית לשכנותיה, ויש בה מעט פרויקטים חדשים. בכפר-סבא, אומר כהן, צופים ב-2010 הבחנה ברורה בין מרכז העיר לשכונה הירוקה במערבה. מרכז ומזרח העיר הגיעו לרוויה, והמחירים יירדו בכ-7%-5%. לעומתם, השכונה הירוקה צפויה בסופו של דבר להתאזן מול מחירי רעננה, ובמקרים מסוימים אף לעלות בכ-8%-4%.
הוד-השרון, הפכה לאחד מלהיטי הנדל"ן האטרקטיביים בארץ, נהנתה מעליית מחירים גבוהה של כ-40% בחמש השנים האחרונות. ב-2010 ייווצר בה בידול הפוך לזה של כפר-סבא: דווקא פרויקטים שייבנו במרכז העיר המתחדש ייהנו מעליית מחירים של עד 12%-8%. לעומתם, פרויקטים יקרים יחסית במערב המבוקש של העיר יגיעו ב-2010 לנקודת שיא וישמרו על רמת מחיריהם הנוכחית.
האם כדאי לקנות דירה עכשיו באזור תל אביב או לחכות לעיתוי טוב יותר.
רבים שרויים בימים אלה בבלבול האם יש בועת נדל"ן או לא? לקנות דירה עכשיו או להמתין? האם מחירי הדירות הגיעו לשיא ומכאן רק יצנחו? יש פרשנויות לכאן ולכאן, יש הערכות של כלכלנים שיש לקנות עכשיו ויש הערכות שיש להמתין לירידות , ויש סימנים לשני הכיוונים, אבל כמו תמיד בשאלות מהסוג הזה אין ודאות. ננסה להציג כאן את המצב ביישובים ובאזורים שהמחירים בהם הגיעו לשיא חסר תקדים, ובמקומות שהמחירים בהם צפויים לקפוץ עוד, ושוב אלה רק הערכות מה יקרה אף אחד באמת לא יודע.
לשכת שמאי המקרקעין בעזרת שמאי מקרקעין ביצעו ניתוח עדכני של מצב השוק, כדי לבדוק היכן ברחבי הארץ אפשר להבחין בעליות מחירים גבוהות שיכולות לסמן בועת נדל"ן, והיכן מדובר בהתייקרויות נכסים שמעידות על ביקוש אמיתי.
מנתוני לשכת השמאים מתברר כי רמות המחירים בדירות יד שנייה בלב תל-אביב נמצאות מעבר לשיא. כלומר המחירים גבוהים מאוד וכנראה הם צפויים רק לרדת בשנים הקרובות לדוגמה, דירות במרכז העיר המוצעות כיום במחיר של 2-3 מיליון שקל, שמחיריהן עלו בשנה האחרונה בכ-20% לפחות - מחיריהן עשויים להישאר יציבים. מדוע? כי אין דירות כאלה על המדף למכירה.
במחירי הדירות יד ראשונה בפרויקטים יוקרתיים המשווקים כיום בעיר צפויים לעלות בכ-5% במהלך שנת 2010, אלה דירות שכנראה יהיה להם ביקוש מזערי, אם כי לפי הערכות משרדי שמאות מקרקעין ישנה נהירה מתוך לב תל אביב אל הפריפריה.
בשכונות סביב תל-אביב, כמו רמת-אביב ג', רמת-אביב החדשה והגוש הגדול של כוכב הצפון מעריכים כי הביקושים יימשכו במיוחד לדירות 5-4 חדרים. ביקוש רב במיוחד יהיה לדירות פרימיום המשקיפות לים, שמחיריהן צפויים לעלות ב-5%.
בערים סביב תל-אביב, כמו רמת-גן וגבעתיים, צפויה עצירה ברמות המחירים בשנה הקרובה. שתי הערים נגררו אחר רמת המחירים הגבוהה בתל-אביב וחלק מעליית המחירים בתחומן הייתה וירטואלית. אפשר למצוא כיום דירות ברחובות ראשיים במחירים מטורפים של מיליון שקל, כשרק לפני שנתיים הן לא הצליחו להימכר ב-600 אלף שקל.
ויש עוד בועות למשל, שכונת נווה-יהושע ברמת-גן, שלא השלימה את מיצוי הפוטנציאל עם תוכניות התחדשות. מדובר בשכונה ותיקה, שיש בה בעיקר בנייני רכבת. בין החברות שסגרו עסקאות של פינו בינוי - אפריקה ישראל, מעוז דניאל וחברת קפיטל, שבונה באזור את מגדל הספורט, 17 קומות, הכולל רחבת טניס על הגג, ואת מה שמוכר כמגדל הטייסים של אור סיטי נדל"ן, 27 קומות.
בערי לוויין מרוחקות יותר מתל-אביב, כמו פתח-תקווה, ראשון-לציון והרצליה, צופה לשכת השמאים יציבות מחירים ב-2010. מצד אחד, הייתה בערים אלה עליית מחירים נאה בשנה האחרונה, ובמיוחד בפתח-תקווה, שבה המחירים עלו בכ-20%. מצד שני, פוטנציאל העלייה כבר הגיע למימוש, ובאזור כמו אם-המושבות יהיה מימוש מחירים של כ-7%-4%. גם באזורים מבוקשים, כמו כפר-גנים החדשה, הגיעו המחירים לשיא, וירידת המחירים הצפויה היא כ-5%-2%.
גם ברעננה, להערכת לשכת השמאים, מיצו המחירים את עצמם וצפויה ירידה של עד כ-5% ב-2010. מדוע? העיר יקרה יחסית לשכנותיה, ויש בה מעט פרויקטים חדשים. בכפר-סבא, אומר כהן, צופים ב-2010 הבחנה ברורה בין מרכז העיר לשכונה הירוקה במערבה. מרכז ומזרח העיר הגיעו לרוויה, והמחירים יירדו בכ-7%-5%. לעומתם, השכונה הירוקה צפויה בסופו של דבר להתאזן מול מחירי רעננה, ובמקרים מסוימים אף לעלות בכ-8%-4%.
הוד-השרון, הפכה לאחד מלהיטי הנדל"ן האטרקטיביים בארץ, נהנתה מעליית מחירים גבוהה של כ-40% בחמש השנים האחרונות. ב-2010 ייווצר בה בידול הפוך לזה של כפר-סבא: דווקא פרויקטים שייבנו במרכז העיר המתחדש ייהנו מעליית מחירים של עד 12%-8%. לעומתם, פרויקטים יקרים יחסית במערב המבוקש של העיר יגיעו ב-2010 לנקודת שיא וישמרו על רמת מחיריהם הנוכחית.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה
שים לב: רק חברים בבלוג הזה יכולים לפרסם תגובה.